Avertissements et facteurs risques
Vous investissez dans une SCPI fiscale de « Déficits fonciers », permettant au porteur de parts de bénéficier du régime fiscal dit des « déficits fonciers ». Le régime déficit foncier de droit commun permet au porteur de parts d’imputer sur ses revenus fonciers, et dans la limite de 10 700 euros sur son revenu global, la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration (s’agissant de locaux d’habitation), et des dépenses d’entretien et de réparation (s’agissant de locaux commerciaux) exposées par la société sur les immeubles qu’elle aura acquis, conformément aux articles 31 I-1°et 156 I-3° du Code Général des Impôts (CGI).
Lorsque vous investissez dans ce type de SCPI, vous devez tenir compte des éléments et risques suivants : votre investissement permet de bénéficier des avantages fiscaux exposés au paragraphe « Objectifs de rentabilité potentielle » et au paragraphe « Régime fiscal des associés » de la présente Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale : en effet l’économie d’impôt s’applique uniquement dans le cadre de l’impôt sur le revenu (et en aucun cas de l’impôt sur les sociétés) et dépend de la nature de vos revenus et de votre taux d’imposition ; il est rappelé en outre que la fiscalité applicable aux porteurs de parts de la SCPI (revenus et déficits fonciers, plus-values) est susceptible d’évoluer, favorablement ou défavorablement, au cours de la période d’investissement ; il s’agit d’un placement à long terme, vous devez conserver vos parts pendant une durée correspondant à un minimum de 3 ans suivant l’année de souscription sauf à perdre le bénéfice de l’imputation des déficits fonciers sur votre revenu global : sachant qu’en l’absence probable de marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à la dissolution de la société, soit 15 ans. Le délai total d’immobilisation de l’investissement est de 16 ans pour permettre la liquidation totale des actifs de la société compte tenu de la période inhérente à la vente de son patrimoine (1 an) ; cet investissement comporte un risque de perte en capital et le montant investi n’est pas garanti ; La liquidité du placement sera très limitée, voire quasi inexistante. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de revente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés. La SCPI ne garantit pas la revente des parts; cet investissement peut être exposé à un risque en matière de durabilité qui est un événement ou une situation dans le domaine environnemental, social ou de la gouvernance qui, s’il survient, pourrait avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur de l’investissement.
Les investissements sous-jacents à ce produit financier ne prennent pas en compte les critères de l’Union européenne en matière d’activités économiques durables sur le plan environnemental.
La Société de Gestion pourra contracter des emprunts au nom de la SCPI, pour compléter le financement de ses investissements, grâce aux revenus potentiels perçus par SCPI DEFICITIMMO, dans la limite d’un taux d’endettement maximal de 30% qui a été approuvé à 74% des votes lors de l’Assemblée Générale Constitutive des associés de la SCPI le 24 novembre 2021. Ce montant devra être compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI, déterminées sur la base de ses recettes ordinaires. Cette opération présente un caractère risqué : en cas de baisse du marché immobilier, la SCPI peut être dans l’impossibilité de rembourser les emprunts souscrits. Il est rappelé en cas de défaillance au remboursement d’un prêt et d’un nantissement des parts dans le cadre du prêt consenti par le souscripteur, l’établissement prêteur pourrait en demander la vente et entraîner une perte de capital et de l’avantage. Par ailleurs, à terme, si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence..
Au-delà des avantages fiscaux, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale en fonction :
Des éventuels dividendes qui vous seront versés. Le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles, du taux d’occupation et du niveau des loyers (lequel pourra évoluer de façon aléatoire sur la durée totale du placement en fonction de la conjoncture économique et immobilière) ;
Durant une période d’une durée totale de l’ordre de 36 mois, la SCPI se consacrera à l’acquisition du patrimoine (18 mois environ) et à la réalisation des travaux de restauration (18 mois environ), les phases d’acquisition et de réalisation des travaux de restauration se chevauchant. Au sens du règlement européen 2019/2088 sur la publication d’informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers (SFDR), la SCPI Déficitimmo est un produit ne promouvant pas de caractéristiques environnementales ou sociales et n’ayant pas pour objectif l’investissement durable (produit sans objectif de durabilité dit « article 6 »). La SCPI ne commencera à percevoir des loyers qu’après la mise en location des premiers actifs immobiliers acquis fin décembre 2022, qui devrait intervenir durant 2024. Les potentiels premiers dividendes pourront être envisagés à compter de 2024, et seront versés chaque trimestre civile à terme échu.
– du montant du capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI. Ce dernier montant n’est pas garanti et dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation sur la durée de placement.Ainsi, la rentabilité de la SCPI ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations, au vu de l’ensemble de ces paramètres, et non sur les seuls avantages fiscaux acquis lors de la souscription. En dernier lieu, les règles fiscales en vigueur ne permettent pas de retenir en majoration du prix d’acquisition des immeubles, pour le calcul de la plus-value imposable lors de leur cession, le montant des dépenses de travaux ayant été déduites des résultats sociaux : la plus-value imposable sera donc d’autant plus élevée que le montant des travaux déductibles des revenus fonciers aura été important..
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