SCPI
Déficitimmo.

La politique d’investissement de la SCPI Déficitimmo est fondée sur l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif constitué d’immeubles ou parties d’immeubles anciens de caractère à usage d’habitation, mixte et commercial, situés en zone urbaine, acquis en vue de leur restauration afin d’améliorer significativement leurs conditions de mise en location et leur valorisation.

Acquisition mixte résidentielle et commerciale

Positionnement premium cœur de ville

Grandes villes françaises

Par sa politique d’investissement, la SCPI souhaite s’inscrire dans un mouvement de préservation du patrimoine français ainsi qu’à l’enjeu de la reconquête des centres villes par la revitalisation du bâti ancien.

Classification : SCPI à capital fixe

Fiscale de référence : Déficits fonciers (Droit commun)

Clientèle cible : Stratégie d’optimisation de la fiscalité des revenus fonciers

Ouverture des souscriptions : 1er mars 2023.

Clôture des souscriptions : 31 décembre 2025.

Souscription : 1000 euros ( prime d’émission de 120 euros incluse).

Mécanisme : Quote part cible travaux 55% du montant de la souscription, déblocage intégral l’année de souscription.

Délai de jouissance : le dernier jour du mois de souscription

Revenus potentiels : Périodicité trimestrielle, sous réserve de l’existence de revenus à distribuer et selon l’approbation de l’assemblée générale.

Commission de souscription : 12% TTC du prix de souscription dont 10,5% TTI de frais de collecte des capitaux et 1,50% (soit 1,25% HT) de frais de recherche d’investissements, de préparations et de réalisations des augmentations de capital.

Commission de gestion annuelle : 12% TTC (soit 10% HT) basés sur les produits locatifs HT encaissés et les produits financiers nets.

Commission d’acquisition et de cession d’actifs immobiliers : Cette commission, due en cas d’acquisition ou de cession d’actifs immobiliers, est fixée à 0,5 % HT soit 0,6 % TTC (au taux de TVA en vigueur au jour de la signature des statuts) du prix d’acquisition ou de cession (hors taxes, droits et frais) des immeubles concernés.

Commission de suivi et de pilotage travaux : Une commission de 1,00 % HT (soit un 1,20 % TTC) du montant des travaux réalisés nécessaires à la première mise en location des actifs immobiliers prévus lors de leur acquisition. Cette commission sera facturée à la Société et prélevée par la Société de Gestion à la date de l’acquisition ou de la cession de l’immeuble.

Optimisez la fiscalité de vos revenus fonciers
La SCPI Déficitimmo vous permet d’optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers, qu’ils soient issus d’un bien immobilier mis en location nu ou de la détention de parts de SCPI.
La quote part cible des travaux  est de l’ordre de 55% du montant du montant de votre souscription, et est éligible et déductible en totalité dans l’année de souscription.
En contrepartie de cette imputation, l’associé s’engage à conserver ses parts pendant 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits fonciers sur le revenu global, sauf à perdre son avantage fiscal.

Règles d’imputation
Ce régime fiscal n’est pas pris en compte dans le cadre du plafonnement des avantages fiscaux (10 000 euros actuellement).
Pour un investisseur soumis au régime réel d’imposition et ayant des revenus fonciers le déficit foncier s’impute sur les revenus fonciers existant sans limite de montant.
En cas de revenus fonciers insuffisants, le déficit foncier (ne résultant pas d’intérêt d’emprunt) s’impute sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros.
Pour un investisseur n’ayant pas de revenus fonciers à la date de souscription le déficit foncier généré par la SCPI (ne résultant pas d’intérêt d’emprunt) est déduit de son revenu global dans la limite de 10 700 euros. Dans les deux cas, le déficit foncier restant sera imputable pendant 10 ans sur les revenus fonciers à venir.

Fiscalité des plus-values
En l’absence de revalorisation des immeubles à terme, le prix de revente incluant le montant des travaux, pourrait être nettement supérieur au prix d’acquisition, et ainsi générer un impôt sur les plus-values fiscales.
Même en cas de perte sur la revente de l’immeuble à l’échéance, un impôt sur la plus-value pourra être prélevé sur le prix de cession des immeubles. Dans l’hypothèse d’une souscription de 50 000 €, et d’une revente de l’immeuble au même prix que son prix de revient économique soit 44 000 €, la plus-value taxable en l’état actuel du droit applicable sera de 5 224 € soit 10,45% du montant de la souscription initiale.
La rentabilité d’une SCPI fiscale Déficit Foncier ne peut donc être appréciée qu’à la fin des opérations de liquidation et non sur la seule économie d’impôt à la souscription.
Le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et est susceptible d’être modifié ultérieurement.

Avertissements et facteurs risques

Vous investissez dans une SCPI fiscale de « Déficits fonciers », permettant au porteur de parts de bénéficier du régime fiscal dit des « déficits fonciers ». Le régime déficit foncier de droit commun permet au porteur de parts d’imputer sur ses revenus fonciers, et dans la limite de 10 700 euros sur son revenu global, la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration (s’agissant de locaux d’habitation), et des dépenses d’entretien et de réparation (s’agissant de locaux commerciaux) exposées par la société sur les immeubles qu’elle aura acquis, conformément aux articles 31 I-1°et 156 I-3° du Code Général des Impôts (CGI).

Lorsque vous investissez dans ce type de SCPI, vous devez tenir compte des éléments et risques suivants : votre investissement permet de bénéficier des avantages fiscaux exposés au paragraphe « Objectifs de rentabilité potentielle » et au paragraphe « Régime fiscal des associés » de la présente Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale : en effet l’économie d’impôt s’applique uniquement dans le cadre de l’impôt sur le revenu (et en aucun cas de l’impôt sur les sociétés) et dépend de la nature de vos revenus et de votre taux d’imposition ; il est rappelé en outre que la fiscalité applicable aux porteurs de parts de la SCPI (revenus et déficits fonciers, plus-values) est susceptible d’évoluer, favorablement ou défavorablement, au cours de la période d’investissement ; il s’agit d’un placement à long terme, vous devez conserver vos parts pendant une durée correspondant à un minimum de 3 ans suivant l’année de souscription sauf à perdre le bénéfice de l’imputation des déficits fonciers sur votre revenu global : sachant qu’en l’absence probable de marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à la dissolution de la société, soit 15 ans. Le délai total d’immobilisation de l’investissement est de 16 ans pour permettre la liquidation totale des actifs de la société compte tenu de la période inhérente à la vente de son patrimoine (1 an) ; cet investissement comporte un risque de perte en capital et le montant investi n’est pas garanti ; La liquidité du placement sera très limitée, voire quasi inexistante. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de revente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés. La SCPI ne garantit pas la revente des parts; cet investissement peut être exposé à un risque en matière de durabilité qui est un événement ou une situation dans le domaine environnemental, social ou de la gouvernance qui, s’il survient, pourrait avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur de l’investissement.

Les investissements sous-jacents à ce produit financier ne prennent pas en compte les critères de l’Union européenne en matière d’activités économiques durables sur le plan environnemental.

La Société de Gestion pourra contracter des emprunts au nom de la SCPI, pour compléter le financement de ses investissements, grâce aux revenus potentiels perçus par SCPI DEFICITIMMO, dans la limite d’un taux d’endettement maximal de 30% qui a été approuvé à 74% des votes lors de l’Assemblée Générale Constitutive des associés de la SCPI le 24 novembre 2021. Ce montant devra être compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI, déterminées sur la base de ses recettes ordinaires. Cette opération présente un caractère risqué : en cas de baisse du marché immobilier, la SCPI peut être dans l’impossibilité de rembourser les emprunts souscrits. Il est rappelé en cas de défaillance au remboursement d’un prêt et d’un nantissement des parts dans le cadre du prêt consenti par le souscripteur, l’établissement prêteur pourrait en demander la vente et entraîner une perte de capital et de l’avantage. Par ailleurs, à terme, si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence..

Au-delà des avantages fiscaux, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale en fonction :

Des éventuels dividendes qui vous seront versés. Le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles, du taux d’occupation et du niveau des loyers (lequel pourra évoluer de façon aléatoire sur la durée totale du placement en fonction de la conjoncture économique et immobilière) ;

Durant une période d’une durée totale de l’ordre de 36 mois, la SCPI se consacrera à l’acquisition du patrimoine (18 mois environ) et à la réalisation des travaux de restauration (18 mois environ), les phases d’acquisition et de réalisation des travaux de restauration se chevauchant. Au sens du règlement européen 2019/2088 sur la publication d’informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers (SFDR), la SCPI Déficitimmo est un produit ne promouvant pas de caractéristiques environnementales ou sociales et n’ayant pas pour objectif l’investissement durable (produit sans objectif de durabilité dit « article 6 »). La SCPI ne commencera à percevoir des loyers qu’après la mise en location des premiers actifs immobiliers acquis fin décembre 2022, qui devrait intervenir durant 2024. Les potentiels premiers dividendes pourront être envisagés à compter de 2024, et seront versés chaque trimestre civile à terme échu.

– du montant du capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI. Ce dernier montant n’est pas garanti et dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation sur la durée de placement.Ainsi, la rentabilité de la SCPI ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations, au vu de l’ensemble de ces paramètres, et non sur les seuls avantages fiscaux acquis lors de la souscription. En dernier lieu, les règles fiscales en vigueur ne permettent pas de retenir en majoration du prix d’acquisition des immeubles, pour le calcul de la plus-value imposable lors de leur cession, le montant des dépenses de travaux ayant été déduites des résultats sociaux : la plus-value imposable sera donc d’autant plus élevée que le montant des travaux déductibles des revenus fonciers aura été important..

Pour de plus amples informations, vous pouvez nous contacter.